Konut fiyat endeksi ile makroekonomik göstergeler arasındaki ilişkinin wavelet Coherence (dalgacık tutarlılığı) analiziyle incelenmesi: Türkiye örneği

Abstract

Gayrimenkul sektörü gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerdeki yatırımcılar için her zaman önemli bir yatırım aracıdır. Özellikle konut sektörüne ait dinamikler ülke ekonomileri ve finansal piyasalar hakkında genel bilgi vermektedir. Literatürde konut fiyatlarını etkileyen değişkenleri belirleyebilmek için farklı dönem aralıklarında yurtiçi ve yurtdışında klasik zaman serisi analiz yöntemleriyle yapılan birçok çalışma mevcuttur. Kullanılan bu modeller finansal ve ekonomik değişkenlerin zamansal boyutunu değerlendirirken değişkenlerin frekans boyutuyla ilgili bilgi sunmamaktadır. Finans alanında son yapılan çalışmalar değişkenler arasındaki frekansın önemini vurgularken, ampirik literatürdeki çalışmalardan farklı olarak bu çalışmada dalgacık tutarlılığı (wavelet coherance) yöntemi kullanılmıştır. Bu tez çalışmasında ampirik literatürden seçilmiş belirli makroekonomik göstergelerin konut fiyat endeksi üzerindeki etkileri incelenmiştir. Analizin ilk kısmında genel konut fiyat endeksinin makroekonomik göstergelerle ilişkisi, ikinci kısımda ise aynı bağımsız değişkenlerle beş adet bölgenin İstanbul (TR10), Ankara (TR51), Antalya (TR61), Hatay (TR63) ve Ağrı (TRA2) konut fiyatlarına etkileri tartışılmıştır. Analizin dönem aralığı 2013 Ocak-2023 Aralık olup Matlab programı kullanılarak sonuçlara ulaşılmıştır. Bulgular Türkiye’deki konut fiyatlarının makroekonomik değişkenlerden etkilendiği göstermektedir. Ampirik literatürle uyumlu olarak konut fiyatlarının enflasyon, para arzı ve konut kredisi hacmiyle güçlü bir ilişkisi olduğu kriz dönemlerinde ise mevcut değişkenlere ilave konut kredisi faiz oranı, konut satış adetleri, döviz kuru, SÜE ve S&P CoreLogic Case-Schiller 20-City Home Price Endeksinin eklendiği görülmektedir. Türkiye genel konut fiyat endeksi ve bölgesel bazlı konut fiyat endeksiyle makroekonomik değişkenler arasındaki ilişki genel görünümde paraleldir. Bölgesel konut fiyat endeksi incelendiğinde Antalya ve İstanbul gibi turistik göç alan bölgelerin konut fiyatlarının yabancı yatırımcılardan orta ve uzun vadede etkilendiği görülmüştür. The real estate sector has always been an important investment instrument for investors in developed and developing countries. In particular, the dynamics of the housing sector provide general information about national economies and financial markets. In the literature, there are many studies conducted with classical time series analysis methods in Turkey and abroad for different time periods in order to determine the variables affecting housing prices. While these models evaluate the temporal dimension of financial and economic variables, they do not provide information on the frequency dimension of variables. While recent studies in finance emphasize the importance of the frequency between variables, unlike the studies in the empirical literature, the wavelet coherence method is used in this study. In this thesis, the effects of certain macroeconomic indicators selected from the empirical literature on the house price index are analyzed. In the first part of the analysis, the relationship between the general house price index and macroeconomic indicators is discussed, and in the second part, the effects of the same independent variables on house prices in five regions of Istanbul (TR10), Ankara (TR51), Antalya (TR61), Hatay (TR63) and Ağrı (TRA2) are discussed. The period of analysis is January 2013-December 2023 and the results are obtained using Matlab software. The findings suggest that house prices in Turkey are affected by macroeconomic variables. Consistent with the empirical literature, house prices have a strong relationship with inflation, money supply and mortgage loan volume, whereas during crisis periods, mortgage interest rates, number of home sales, exchange rate, IPI and S&P CoreLogic Case-Schiller 20-City Home Price Index are added to the existing variables. The relationship between Turkey's overall house price index and regional house price index and macroeconomic variables is broadly parallel. An analysis of the regional house price index reveals that house prices in regions that receive touristic migration such as Antalya and Istanbul are affected by foreign investors in the medium and long run.